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マンション建て替えはほぼ不可能

マンション建て替えはほぼ不可能
 週刊エコノミスト2019年11月26日号 「長嶋修の一棟両断」

マンション建て替えはほぼ不可能
 近所の廃屋。一戸建てだと貧乏になってこのような状態になっても、近隣にそれほど迷惑はかからない。

マンション建て替えはほぼ不可能
 本津川の夕景。12月22日が冬至。5時過ぎでこれだけ暗くなる。



 

 マンション建て替えはほぼ不可能


 私は転勤族だったので、アパート、マンションには何度も住んだ。マンションのカギひとつで出かけられる気軽さはよく知っている。しかし、自分の持ち家となると、東京23区、大阪市部などを除いて、マンションには住もうとは思わない。

 特に、最近、武蔵小杉などで話題のタワマンには住もうとは思わない。阪神淡路大震災のとき、関西支社長の娘さん一家が神戸のポートアイランドだかのタワマンに住んでいて、電気・水・エレベーター、買い物などで大変苦労したというのを聞いていたからである。

 30坪の土地、建坪30坪の小さくても一戸建てがいい。ひとさまにあまり迷惑をかけたくないからね。もちろん、かけられるのも嫌。


 週刊エコノミスト11月26日号に不動産コンサルの「長嶋修の一棟両断」にマンションに関するコラムが載っていた。わたしは毎号このページはチェックしている。抜粋してご紹介します(強調は引用者)。


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  マンション建て替えはほぼ不可能


世の中には廃墟予備軍のマンションがごまんとある。渋谷区某所の築50年、総戸数100戸の中古マンションは、築12年目に大規模修繕を行って以降、一度も修繕していない。各住戸から徴収される修繕積立金がわずか月2500円程度に過ぎず、滞納者への徴収も長年怠り、修繕積立金が枯渇しているからだ。

 建物にはとにかく金がかかる。とはいえ点検やメンテナンスを怠れば、長持ちしないから定期的に修繕を行わざるを得ない。修繕にはさまざまなものがあるが、足場をかけて行う外壁の大規模修繕は、建物の規模によっては数千万円から数億円単位の金がかかる

 こうした修繕は「修繕積立金」で賄うが、不足していればもちろん修繕はできない。各住戸で数十万~百万円単位の一時金を出すか、あるいは管理組合で金融機関から借り入れを行い、その後の修繕積立金をアップして借金を返済するしかない。

 278例だけ

 「建て替え」という選択肢は、残念ながらほとんどのケースで期待できない。これまでに行われたマンションの建て替えは実施準備中のものまで含めても278例に過ぎない(2019年4月時点)。

 マンションの建て替えを実施するためには、解体費や建設費を捻出しなければならないが、所有者全員が足並みをそろえて費用を出すのは容易ではない。そのため建て替え事例の多くは「等価交換方式」に基づく。

 等価交換方式では、まず住人が持ち分である土地を提供し、その土地にデベロッパーが資金を負担して建物を建設する。建物の完成後、住人に土地提供した分の住戸を引き渡す。デベロッパーは元の住人へ引き渡した残りの住戸について所有権を持つので、分譲マンションとして販売して利益を確保する。

 デベロッパーとしては、残る区分マンションを分譲販売しなければ利益を確保できない。つまりこの手法は、建て替え後に住戸数が増えるなど、建物が大きくなることが前提になる

 これまでに建て替えられたマンションは、容積率が余っていたために以前より大きな建物を建てることができ、それを売却することで収益になるとデベロッパーが判断したから建て替えができたのである。

 デベロッパーが立地的に販売は難しいと判断すれば、建て替えは実現せず、容積率が上限いっぱいで建設されている場合には、建て替える対象になり得ない。


 建て替えには他にも阻害要因がある。区分所有法では、5分の4が賛成すれば建て替えは可能だ。反対する人の権利を買い取ることもできる。しかし実際には買取価格を不当につり上げられたり、賃貸物件では建物の老朽化を賃貸契約解消の正当事由とは認めない借地借家法の規定も立ちはだかり、賃貸人を追い出すことはできない。マンションの建て替えは遅々として進まないのである。


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(感想・意見など)

 私ひとりの人生のここ30年~50年をみてもさまざまなことがあった。家族もいる。一家族4人と仮定して、50戸のマンションと仮定すると、200人のひとが関わってくる。100戸なら400人。200人~400人の30年~60年間の人生に生老病死など様々なことが起きるのは当然である。建て替えが至難の業であることは容易に想像できる。

 小さくても自己責任が貫徹できる一戸建てがいい。


以上


プロフィール

teccyan88

Author:teccyan88
団塊の世代(♂)。うどん県高松市生まれ。大学は京都。20数年の会社員生活(四国各地・東京・広島・福岡勤務、主として経営管理・企画畑を歩む)の後、早期退職しUターン。専門学校(3年)ののち自営業。
趣味:読書、水泳、水中ウォーキング。
尊敬する人(敬称略):空海、緒方洪庵、勝海舟、大久保利通、司馬遼太郎、盛田昭夫、小倉昌男、佐々木常夫、西原理恵子、足立康史、竜崎伸也ほか多数。

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